Calculateur d'acompte

Calculateur d'Apport – Comprendre l'Origine des Fonds pour votre Hypothèque en Espagne

Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire en Espagne, les banques exigent un apport minimum de 30% pour les non-résidents. Cependant, il ne suffit pas d’avoir les fonds – les banques espagnoles analysent minutieusement leur origine afin de se conformer aux réglementations et d’assurer la stabilité financière. De plus, les acheteurs doivent prévoir jusqu'à 12% de frais supplémentaires en plus du prix d'achat, en fonction de la localisation et des taxes applicables. Ci-dessous, nous expliquons quelles sources de fonds sont acceptées, lesquelles ne le sont pas, et pourquoi certaines sont exclues.

✅ Sources de Fonds Acceptées

Les banques espagnoles acceptent les fonds d’apport provenant de sources transparentes et bien documentées, notamment :

• Épargne provenant de revenus professionnels ou commerciaux – Fonds accumulés grâce aux salaires, dividendes ou revenus d'activité indépendante. Les banques demandent généralement des déclarations fiscales, des fiches de paie ou des bilans financiers de l’entreprise.
• Vente d’un bien immobilier ou d’investissements – Si les fonds proviennent de la vente d’un bien immobilier, d’actions ou d’autres investissements, la banque exigera des documents prouvant la transaction (acte de vente, relevés de compte-titres, etc.).
• Héritage ou donation d’un membre de la famille proche – Dans certains cas, une donation des parents aux enfants peut être acceptée, à condition qu'elle soit bien documentée. La banque exigera généralement une attestation notariée confirmant que l’argent n’est pas un prêt ainsi que, si nécessaire, des justificatifs fiscaux.
• Fonds provenant d’une retraite ou d’un plan de pension – Les retraits de fonds de pension sont acceptés, mais la banque peut demander des justificatifs de retrait et des détails fiscaux.
• Dividendes ou fonds issus d’une entreprise personnelle – Si vous êtes propriétaire d’une entreprise, vous pouvez utiliser les fonds de votre société pour l’apport, à condition qu’ils soient correctement documentés. Il est recommandé de retirer ces fonds sous forme de dividendes avant de demander le prêt, car cela peut augmenter vos revenus déclarés et améliorer votre taux d'endettement, ce qui peut faciliter l’octroi d’un prêt plus important.

❌ Sources de Fonds Non Acceptées

Certaines sources de fonds ne sont pas acceptées par les banques espagnoles, car elles ne représentent pas une épargne directe et peuvent poser des risques financiers ou réglementaires. Cela inclut :

• Prêt hypothécaire sur un bien immobilier dans votre pays d’origine – Si vous contractez un nouveau prêt hypothécaire dans votre pays d’origine pour financer l’apport de votre bien en Espagne, la banque ne l’acceptera pas. Les banques exigent que l’apport provienne de votre propre épargne, et non d’une nouvelle dette.
• Prêts personnels ou tout autre capital emprunté – Tout fonds provenant d’un prêt personnel, d’une ligne de crédit ou d’une autre forme de financement ne sera pas accepté. Les banques espagnoles souhaitent que les acheteurs disposent d’une épargne réelle, plutôt que de dépendre de financements externes qui pourraient alourdir leur charge financière.
• Transactions en cryptomonnaies – En raison des difficultés de traçabilité et de vérification de leur origine, les banques n’acceptent pas les fonds issus de la vente de cryptomonnaies.
• Dépôts en espèces sans justification claire – Les dépôts en espèces importants sans justificatif approprié sont considérés comme un risque en matière de blanchiment d’argent.
• Fonds provenant de comptes offshore situés dans des juridictions à risque – Les banques peuvent refuser des fonds issus de paradis fiscaux ou de pays identifiés comme étant à risque en raison de la réglementation internationale sur la conformité financière.
• Revenus non déclarés ou non imposés – Toute somme qui n’a pas été déclarée aux autorités fiscales ou qui ne dispose pas de justificatifs financiers ne sera pas acceptée.

Frais Supplémentaires en Plus de l’Apport de 30%

En plus de l’apport minimum de 30%, les acheteurs doivent prévoir jusqu'à 12% de frais supplémentaires du prix d’achat pour couvrir les taxes et autres frais, en fonction de l’emplacement du bien immobilier. Ces frais comprennent :

• Taxe de transfert de propriété (ITP) ou TVA (IVA) – Généralement comprise entre 6% et 10% du prix d’achat, selon la région et si le bien est neuf ou ancien.
• Frais de notaire et d’enregistrement foncier – Environ 1% du prix d’achat.
• Honoraires d’avocat – Il est recommandé d’avoir un avocat, dont les frais s’élèvent généralement à 1% du prix d’achat.
• Frais de dossier bancaire – Si vous contractez un prêt hypothécaire, certaines banques appliquent des frais d’ouverture de dossier, qui varient en fonction de l’établissement.

Pourquoi les Banques Vérifient-elles l’Origine des Fonds ?

Les banques espagnoles doivent respecter des réglementations strictes en matière de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) et de gestion des risques financiers. Vérifier que l’apport provient d’une épargne personnelle et non d’un emprunt permet de garantir :

1. Une stabilité financière – Recourir à un prêt pour financer un apport augmente le niveau d’endettement et le risque pour l’emprunteur.
2. Une gestion responsable des finances – Les banques veulent s’assurer que l’acheteur dispose de fonds propres suffisants sans dépendre d’un crédit supplémentaire.
3. Le respect des réglementations bancaires européennes – Les banques espagnoles suivent les directives européennes en matière de lutte contre le blanchiment d’argent, ce qui exige une transparence totale des transactions financières.

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