Možnosti hypotéky pro nemovitost mimo plán ve Španělsku: Vaše klíčové otázky zodpovězeny

2. Pokud nyní dostanu předschválení hypotéky, je zaručeno, že hypotéku dostanu po dokončení domu za rok nebo déle?

Ne, předběžné schválení není zárukou.

3. Zaručí banka úrokovou sazbu a podmínky, které mi nyní nabízí, až bude nemovitost dokončena?

Žádný,

4. Mohu získat překlenovací úvěr na pokrytí zálohy, kterou developer požaduje na zahájení stavby?

V současné době španělské banky nenabízejí překlenovací úvěry na zálohy na nemovitosti mimo plán. Tyto platby budete muset financovat nezávisle, protože pro tuto fázi není obvykle k dispozici žádné financování.

5. Jaká je maximální částka, kterou mohu jako nerezident financovat?

Jako nerezident můžete financovat až 70 % kupní ceny (bez daně). Pokud jsou však vaše příjmy v jiné měně než v eurech, mohou vám některé banky nabídnout hypotéku pouze do 60 % ceny nemovitosti v závislosti na jejich hodnocení rizik.

6. Jaké daně budu platit, až bude dům dokončen?

Při nákupu nemovitosti mimo plán ve Španělsku budete muset zaplatit DPH (IVA) ve výši 10 % z hodnoty nemovitosti spolu s kolkovným (AJD), které se v závislosti na regionu pohybuje mezi 0,5 % a 1,5 %. Tyto daně jsou splatné po dokončení.

7. Jaké další poplatky nebo provize budu platit při koupi nemovitosti mimo plán a kdy jsou splatné?

Kromě daní vám budou vznikat notářské poplatky, poplatky za katastr nemovitostí a správní náklady. Je také běžné platit za právní služby, které, i když nejsou povinné, jsou vysoce doporučeny. Tyto poplatky obvykle přidávají asi 1 % až 3 % k celkovým nákladům a jsou obvykle splatné po dokončení koupě nemovitosti.

8. Jaký je minimální čistý příjem, který potřebuji pro získání hypotéky ve Španělsku?

Španělské banky vyžadují, aby vaše měsíční splátky hypotéky nepřesáhly 35 % vašeho čistého příjmu po zdanění a výdajích. Navíc banky posuzují příjmy jinak než v jiných zemích. I když máte například hypotéku v zahraničí pouze s úrokem, španělské banky vám spočítají splátky úroků i jistiny. Variabilní příjem z bonusů nebo pronájmů je často zvažován jen částečně. Musíte také prokázat stálý příjem po dobu nejméně tří let, a to buď prostřednictvím zaměstnání, nebo stabilních zisků společnosti, pokud provozujete vlastní firmu.

9. Mohu koupit nemovitost a mít hypotéku na jméno své zahraniční (nešpanělské) společnosti?

Ne, španělské banky neposkytují hypotéky zahraničním společnostem. Hypoteční úvěry jsou dostupné pouze jednotlivcům nebo společnostem registrovaným ve Španělsku.

10. Mohu získat hypotéku na více než 70 % kupní ceny, pokud jsem nerezident?

Ne, za žádných okolností nemůže nerezident získat více než 70% financování kupní ceny (bez daní). Navíc v závislosti na měně vašeho příjmu mohou banky omezit nabídku hypotéky na 60 %.

11. Jaké záruky mám při nákupu neplánované nemovitosti, abych zajistil ochranu mých peněz?



Při nákupu neplánované nemovitosti je důležité ověřit, zda developer poskytuje bankovní záruku nebo pojištění. To zajišťuje, že v případě, že developer zkrachuje nebo nedokončí projekt, můžete získat zpět částky zaplacené během výstavby. Před podpisem smlouvy se vždy ujistěte, že těmto zárukám rozumíte

12. Co se stane, když se rozhodnu nemovitost po jejím dokončení nekoupit? Mohu dostat své peníze zpět?

Mimoplánové kupní smlouvy ve Španělsku jsou obecně přísné, což znamená, že pokud se rozhodnete nedokončit nákup, riskujete ztrátu záloh a provedených plateb. Než se zavážete, měli byste si pečlivě prostudovat smluvní podmínky, abyste pochopili, zda máte nějaké možnosti postihu, pokud změníte názor.

13. Jaké jsou rozdíly v daních a poplatcích mezi nákupem neplánované nemovitosti a domu připraveného na klíč (dokončeného)?

Za nemovitosti mimo plán platíte DPH (IVA) ve výši 10 %, zatímco za další prodej nebo nemovitost připravenou na klíč platíte daň z převodu (ITP), která se v závislosti na regionu pohybuje od 6 % do 10 %. Mimoplánové nákupy navíc obvykle zahrnují postupné platby během výstavby, zatímco domy připravené na klíč vyžadují plnou platbu v době nákupu.

14. Jaké jsou výhody koupě nemovitosti mimo plán oproti domu připravenému na klíč?

Nákup mimo plán vám umožňuje potenciálně těžit z nižších cen během raných fází výstavby a nabízí možnost přizpůsobit určité aspekty nemovitosti. Zahrnuje však čekací dobu a nese s sebou riziko, že hypotéka nemusí být po dokončení schválena. Domy připravené na klíč na druhé straně nabízejí okamžitou dostupnost a vyhýbají se zpožděním při výstavbě, ale obvykle máte menší flexibilitu, pokud jde o přizpůsobení.

15. Bude banka považovat příjem z pronájmu nemovitosti po jejím dokončení za součást mých příjmů?

Ne, ve Španělsku banky při posuzování dostupnosti hypotéky nezohledňují budoucí příjmy z pronájmu. Fungují na základě konzervativního přístupu („criterio de prudencia“) a za účelem minimalizace rizika zohledňují pouze aktuální, prokázaný příjem.