Muligheder for realkreditlån for fast ejendom i Spanien: Dine nøglespørgsmål besvaret

2. Hvis jeg får en forhåndsgodkendelse af realkreditlån nu, er det så garanteret, at jeg vil modtage realkreditlånet, når huset står færdigt om et år eller mere?

Nej, en forhåndsgodkendelse er ikke en garanti.

3. Vil banken garantere den rente og de vilkår, de tilbyder mig nu, når ejendommen står færdig?

Ingen,

4. Kan jeg få et brolån til dækning af den udbetaling, bygherren kræver for at starte byggeriet?

I øjeblikket tilbyder spanske banker ikke brolån til udbetalinger på ejendomme uden for planen. Du skal finansiere disse betalinger uafhængigt, da der typisk ikke er nogen finansiering tilgængelig for denne fase.

5. Hvad er det maksimale beløb, jeg som ikke-residenter kan finansiere?

Som udlænding kan du finansiere op til 70 % af købesummen (ekskl. afgifter). Men hvis din indkomst er i en anden valuta end euro, kan nogle banker kun tilbyde dig et realkreditlån til op til 60 % af boligprisen, afhængig af deres risikovurderinger.

6. Hvilke afgifter skal jeg betale, når huset er færdigbygget?

Når du køber en bolig uden for planen i Spanien, skal du betale moms (IVA) med 10 % af ejendommens værdi, sammen med stempelafgift (AJD), som varierer mellem 0,5 % og 1,5 % afhængigt af regionen. Disse skatter skal betales ved færdiggørelse.

7. Hvilke yderligere gebyrer eller provisioner vil jeg betale, når jeg køber en ejendom uden for planen, og hvornår skal de betales?

Ud over skatter vil du pådrage dig notargebyrer, tinglysningsgebyrer og administrative omkostninger. Det er også almindeligt at betale for juridiske tjenester, som, selvom de ikke er obligatoriske, anbefales stærkt. Disse gebyrer tilføjer typisk omkring 1% til 3% til de samlede omkostninger og forfalder normalt ved afslutningen af ejendomskøbet.

8. Hvad er den mindste nettoindkomst, jeg skal bruge for at kvalificere mig til et realkreditlån i Spanien?

Spanske banker kræver, at dine månedlige afdrag på realkreditlån ikke overstiger 35 % af din nettoindkomst efter skatter og udgifter. Derudover vurderer bankerne indkomst anderledes end i andre lande. For eksempel, selvom du har et afdragsfrit realkreditlån i udlandet, vil spanske banker beregne både renter og afdrag på afdrag. Variable indtægter fra bonusser eller udlejning tages ofte kun delvist i betragtning. Du skal også demonstrere ensartet indkomst i mindst tre år, enten gennem beskæftigelse eller stabil virksomhedsoverskud, hvis du driver din egen virksomhed.

9. Kan jeg købe ejendommen og have realkreditlånet i mit udenlandske (ikke-spanske) selskabs navn?

Nej, spanske banker giver ikke realkreditlån til udenlandske virksomheder. Realkreditlån er kun tilgængelige for enkeltpersoner eller virksomheder registreret i Spanien.

10. Kan jeg få et realkreditlån for mere end 70 % af købesummen, hvis jeg er udlænding?

Nej, en udlænding kan under ingen omstændigheder opnå mere end 70 % finansiering af købesummen (ekskl. afgifter). Afhængigt af din indkomstvaluta kan bankerne desuden begrænse lånetilbuddet til 60 %.

11. Hvilke garantier har jeg, når jeg køber en ejendom uden for planen for at sikre, at mine penge er beskyttet?



Når du køber en ejendom uden for planen, er det afgørende at verificere, at bygherren stiller en bankgaranti eller en forsikringspolice. Dette sikrer, at i tilfælde af, at bygherren går konkurs eller undlader at gennemføre projektet, kan du få de beløb, der er betalt under byggeriet, tilbage. Sørg altid for, at du forstår disse garantier, før du underskriver en kontrakt

12. Hvad sker der, hvis jeg beslutter mig for ikke at købe ejendommen, når den er færdig? Kan jeg få mine penge tilbage?

Off-plan købskontrakter i Spanien er generelt strenge, hvilket betyder, at hvis du beslutter dig for ikke at gennemføre købet, risikerer du at miste indbetalingerne og betalingerne. Før du forpligter dig, bør du omhyggeligt gennemgå kontraktvilkårene for at forstå, om du har nogen klagemuligheder, hvis du ombestemmer dig.

13. Hvad er forskellene i skatter og afgifter mellem at købe en ejendom uden plan og en nøgleklar (færdig) bolig?

For ejendomme uden plan betaler du moms (IVA) med 10 %, hvorimod for en gensalgs- eller nøgleklar ejendom betaler du overførselsafgift (ITP), som varierer fra 6 % til 10 % afhængigt af regionen. Derudover involverer køb uden for planen normalt trinvise betalinger under byggeriet, mens nøgleklare boliger kræver fuld betaling på købstidspunktet.

14. Hvad er fordelene ved at købe en bolig uden for planen i forhold til en nøgleklar bolig?

At købe off-plan giver dig mulighed for potentielt at drage fordel af lavere priser i de tidlige faser af udviklingen og giver mulighed for at tilpasse visse aspekter af ejendommen. Det indebærer dog en karensperiode og indebærer risiko for, at realkreditlånet ikke kan godkendes ved færdiggørelsen. Nøgleklare boliger tilbyder derimod øjeblikkelig tilgængelighed, hvilket undgår byggeforsinkelser, men du har typisk mindre fleksibilitet i forhold til tilpasning.

15. Vil banken overveje lejeindtægter fra ejendommen, når den er færdiggjort, som en del af min indkomst?

Nej, i Spanien tager bankerne ikke hensyn til fremtidige lejeindtægter, når de vurderer realkreditlåns overkommelighed. De opererer under en konservativ tilgang ("criterio de prudencia") og tager kun hensyn til aktuelle, dokumenterede indkomster for at minimere risikoen.