Opciones hipotecarias para propiedades sobre plano en España: respuestas a sus preguntas clave

2. Si obtengo una preaprobación hipotecaria ahora, ¿tengo la garantía de recibir la hipoteca una vez que la casa esté terminada en un año o más?

No, una preaprobación no es una garantía.

3. ¿El banco me garantizará el tipo de interés y las condiciones que me ofrece ahora cuando la propiedad esté terminada?

No,

4. ¿Puedo obtener un préstamo puente para cubrir el pago inicial que exige el desarrollador para iniciar la construcción?

En la actualidad, los bancos españoles no ofrecen préstamos puente para el pago inicial de propiedades sobre plano. Deberás financiar estos pagos de forma independiente, ya que normalmente no hay financiación disponible para esta fase.

5. Como no residente, ¿cuál es el importe máximo que puedo financiar?

Como no residente, puede financiar hasta el 70 % del precio de compra (sin impuestos). Sin embargo, si sus ingresos están denominados en una moneda distinta del euro, algunos bancos pueden ofrecerle una hipoteca de hasta el 60 % del precio de la propiedad, en función de sus evaluaciones de riesgo.

6. ¿Qué impuestos pagaré una vez terminada la casa?

Al comprar una propiedad sobre plano en España, deberá pagar el IVA (10 % del valor de la propiedad), junto con el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que varía entre el 0,5 % y el 1,5 % según la región. Estos impuestos se pagan al finalizar la compra.

7. ¿Qué tarifas o comisiones adicionales pagaré al comprar una propiedad sobre plano y cuándo vencen?

Además de los impuestos, deberá pagar honorarios notariales, tasas de registro de la propiedad y gastos administrativos. También es habitual pagar servicios legales, que, aunque no son obligatorios, son muy recomendables. Estos honorarios suelen sumar entre un 1% y un 3% al coste total y suelen abonarse al finalizar la compra de la propiedad.

8. ¿Cuál es el ingreso neto mínimo que necesito para calificar para una hipoteca en España?

Los bancos españoles exigen que los pagos mensuales de la hipoteca no superen el 35% de los ingresos netos después de impuestos y gastos. Además, los bancos evalúan los ingresos de forma diferente a otros países. Por ejemplo, incluso si tiene una hipoteca de solo intereses en el extranjero, los bancos españoles calcularán tanto los intereses como los pagos del capital. Los ingresos variables provenientes de bonificaciones o alquileres a menudo solo se tienen en cuenta parcialmente. También debe demostrar ingresos constantes durante al menos tres años, ya sea a través de un empleo o de ganancias estables de la empresa si dirige su propio negocio.

9. ¿Puedo comprar la propiedad y tener la hipoteca a nombre de mi empresa extranjera (no española)?

No, los bancos españoles no conceden hipotecas a empresas extranjeras. Los préstamos hipotecarios sólo están disponibles para personas físicas o empresas registradas en España.

10. ¿Puedo obtener una hipoteca por más del 70% del precio de compra si no soy residente?

No, en ningún caso un no residente podrá obtener una financiación superior al 70% del precio de compra (sin impuestos). Además, dependiendo de la moneda de tu renta, los bancos pueden limitar la oferta hipotecaria al 60%.

11. ¿Qué garantías tengo al comprar una propiedad sobre plano para asegurar que mi dinero esté protegido?



Al comprar una propiedad sobre plano, es fundamental verificar que el desarrollador proporcione una garantía bancaria o una póliza de seguro. Esto garantiza que, en caso de que el desarrollador se declare en quiebra o no complete el proyecto, usted pueda recuperar las cantidades pagadas durante la construcción. Asegúrese siempre de comprender estas garantías antes de firmar un contrato.

12. ¿Qué pasa si decido no comprar la propiedad una vez que está terminada? ¿Puedo recuperar mi dinero?

Los contratos de compraventa sobre plano en España suelen ser estrictos, lo que significa que si decide no completar la compra, corre el riesgo de perder los depósitos y los pagos realizados. Antes de comprometerse, debe revisar atentamente los términos del contrato para saber si tiene algún recurso en caso de cambiar de opinión.

13. ¿Cuáles son las diferencias en impuestos y tarifas entre comprar una propiedad sobre plano y una casa lista para usar (terminada)?

En el caso de las propiedades sobre plano, se paga un IVA del 10 %, mientras que en el caso de las propiedades de segunda mano o de las que se entregan en el momento de la compra, se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que varía entre el 6 % y el 10 %, según la región. Además, las compras sobre plano suelen implicar pagos escalonados durante la construcción, mientras que las viviendas que se entregan en el momento de la compra requieren el pago total.

14. ¿Cuáles son las ventajas de comprar una propiedad sobre plano frente a una casa lista para entrar a vivir?

Comprar sobre plano le permite beneficiarse potencialmente de precios más bajos durante las primeras fases de desarrollo y ofrece la oportunidad de personalizar ciertos aspectos de la propiedad. Sin embargo, implica un período de espera y conlleva el riesgo de que la hipoteca no se apruebe una vez finalizada la construcción. Las casas listas para entrar a vivir, por otro lado, ofrecen disponibilidad inmediata, lo que evita demoras en la construcción, pero normalmente tiene menos flexibilidad en términos de personalización.

15. ¿El banco considerará los ingresos por alquiler de la propiedad una vez terminada como parte de mis ingresos?

No, en España los bancos no tienen en cuenta los ingresos futuros por alquiler a la hora de evaluar la posibilidad de acceder a una hipoteca. Operan con un criterio conservador ("criterio de prudencia") y solo tienen en cuenta los ingresos actuales y comprobados para minimizar el riesgo.