Hypothekenoptionen für Off-Plan-Immobilien in Spanien: Antworten auf Ihre wichtigsten Fragen

1. Kann ich in Spanien eine Hypothek aufnehmen, wenn ich eine Immobilie auf Plan kaufe, die nächstes Jahr fertiggestellt wird?

Ja, Sie können eine Hypothek für eine Off-Plan-Immobilie in Spanien beantragen, aber es ist wichtig zu verstehen, dass wir zwar jetzt eine erste Finanzstudie durchführen können, es ist keine Garantiedass die Bank Ihnen eine Hypothek gewährt, sobald die Immobilie fertiggestellt ist. Spanische Banken passen ihre Risikopolitik der Marktlage und ihren internen Strategien an. Das bedeutet, dass immer das Risiko besteht, dass sich die Hypothekenbedingungen bis zur Fertigstellung Ihrer Immobilie ändern oder das Darlehen überhaupt nicht genehmigt wird.

2. Wenn ich jetzt eine vorläufige Hypothekenzusage erhalte, ist dann garantiert, dass ich die Hypothek bekomme, sobald das Haus in einem Jahr oder später fertiggestellt ist?

Nein, eine Vorabbestätigung ist keine Garantie.

Spanische Banken überprüfen Ihre finanzielle Situation oft kurz vor dem Abschlussdatum und können aufgrund von Marktveränderungen oder internen Risikorichtlinien entscheiden, die Hypothek nicht zu gewähren. Dies ist ein Risiko, das beim Kauf einer Off-Plan-Immobilie sorgfältig bedacht werden muss.

3. Garantiert die Bank den Zinssatz und die Konditionen, die sie mir jetzt anbietet, wenn die Immobilie fertiggestellt ist?

NEIN,

Banken garantieren nicht

Aktuelle Hypothekenangebote für zukünftige Immobilien. Die Hypothekenbedingungen, einschließlich der Zinssätze, können sich je nach Marktbedingungen ändern.

4. Kann ich ein Überbrückungsdarlehen erhalten, um die Anzahlung abzudecken, die der Bauträger für den Baubeginn verlangt?

Derzeit bieten spanische Banken keine Überbrückungskredite für die Anzahlung auf Off-Plan-Immobilien an. Sie müssen diese Zahlungen selbst finanzieren, da für diese Phase normalerweise keine Finanzierung verfügbar ist.

5. Wie hoch ist der Höchstbetrag, den ich als Nichtansässiger finanzieren kann?

Als Nichtansässiger können Sie bis zu 70 % des Kaufpreises (ohne Steuern) finanzieren. Wenn Ihr Einkommen jedoch in einer anderen Währung als dem Euro liegt, bieten Ihnen manche Banken je nach Risikobewertung möglicherweise nur eine Hypothek in Höhe von bis zu 60 % des Immobilienpreises an.

6. Welche Steuern muss ich zahlen, wenn das Haus fertiggestellt ist?

Beim Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Spanien müssen Sie Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 % des Immobilienwerts sowie Stempelsteuer (AJD) zahlen, die je nach Region zwischen 0,5 % und 1,5 % variiert. Diese Steuern sind bei Abschluss des Kaufs zu entrichten.

7. Welche zusätzlichen Gebühren oder Provisionen muss ich beim Kauf einer Off-Plan-Immobilie bezahlen und wann sind diese fällig?

Zusätzlich zu den Steuern fallen Notargebühren, Grundbuchgebühren und Verwaltungskosten an. Außerdem müssen häufig Rechtsberatungen bezahlt werden, die zwar nicht obligatorisch, aber sehr zu empfehlen sind. Diese Gebühren erhöhen die Gesamtkosten in der Regel um etwa 1 bis 3 % und sind in der Regel nach Abschluss des Immobilienkaufs fällig.

8. Wie hoch ist das Mindestnettoeinkommen, das ich benötige, um in Spanien eine Hypothek zu erhalten?

Spanische Banken verlangen, dass Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen 35 % Ihres Nettoeinkommens nach Steuern und Ausgaben nicht überschreiten. Darüber hinaus bewerten die Banken das Einkommen anders als in anderen Ländern. Selbst wenn Sie beispielsweise im Ausland eine zinsfreie Hypothek haben, berechnen spanische Banken sowohl die Zins- als auch die Tilgungsraten. Variable Einkünfte aus Boni oder Mieten werden oft nur teilweise berücksichtigt. Sie müssen außerdem mindestens drei Jahre lang ein regelmäßiges Einkommen nachweisen, entweder durch eine Anstellung oder durch regelmäßige Unternehmensgewinne, wenn Sie ein eigenes Unternehmen führen.

9. Kann ich die Immobilie kaufen und die Hypothek auf den Namen meiner ausländischen (nicht spanischen) Firma laufen lassen?

Nein, spanische Banken vergeben keine Hypotheken an ausländische Unternehmen. Hypothekendarlehen sind nur für in Spanien registrierte Privatpersonen oder Unternehmen verfügbar.

10. Kann ich als Nichtansässiger eine Hypothek über mehr als 70 % des Kaufpreises erhalten?

Nein, ein Nichtansässiger kann unter keinen Umständen mehr als 70 % des Kaufpreises (ohne Steuern) finanzieren. Darüber hinaus können Banken je nach Ihrer Einkommenswährung das Hypothekenangebot auf 60 % beschränken.

11. Welche Garantien habe ich beim Kauf einer Off-Plan-Immobilie, um sicherzustellen, dass mein Geld geschützt ist?

Beim Kauf einer Immobilie auf Plan ist es wichtig, zu überprüfen, ob der Bauträger eine Bankgarantie oder eine Versicherungspolice bietet. Dies stellt sicher, dass Sie im Falle einer Insolvenz des Bauträgers oder einer Nichterfüllung des Projekts die während des Baus gezahlten Beträge zurückerhalten. Stellen Sie immer sicher, dass Sie diese Garantien verstehen, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen.

12. Was passiert, wenn ich mich nach Fertigstellung gegen den Kauf der Immobilie entscheide? Bekomme ich mein Geld zurück?

In Spanien sind Kaufverträge für Off-Plan-Immobilien im Allgemeinen streng. Wenn Sie sich also dazu entschließen, den Kauf nicht abzuschließen, riskieren Sie, die geleisteten Anzahlungen und Zahlungen zu verlieren. Bevor Sie sich verpflichten, sollten Sie die Vertragsbedingungen sorgfältig prüfen, um zu verstehen, ob Sie irgendwelche Ansprüche geltend machen können, falls Sie Ihre Meinung ändern.

13. Welche Unterschiede hinsichtlich Steuern und Gebühren gibt es zwischen dem Kauf einer Immobilie vom Reißbrett und einem schlüsselfertigen (fertiggestellten) Haus?

Für Off-Plan-Immobilien zahlen Sie 10 % Mehrwertsteuer (IVA), während Sie für einen Weiterverkauf oder eine schlüsselfertige Immobilie eine Übertragungssteuer (ITP) zahlen, die je nach Region zwischen 6 % und 10 % liegt. Darüber hinaus sind bei Off-Plan-Käufen in der Regel Ratenzahlungen während der Bauphase erforderlich, während bei schlüsselfertigen Häusern die vollständige Zahlung zum Zeitpunkt des Kaufs erforderlich ist.

14. Welche Vorteile bietet der Kauf einer Immobilie vom Reißbrett gegenüber einem schlüsselfertigen Haus?

Wenn Sie ein Objekt vom Plan kaufen, können Sie in den frühen Phasen der Entwicklung möglicherweise von niedrigeren Preisen profitieren und haben die Möglichkeit, bestimmte Aspekte der Immobilie individuell anzupassen. Allerdings ist damit eine Wartezeit verbunden und es besteht das Risiko, dass die Hypothek nach Fertigstellung nicht genehmigt wird. Schlüsselfertige Häuser hingegen sind sofort verfügbar und vermeiden Bauverzögerungen, aber Sie haben in der Regel weniger Flexibilität bei der Anpassung.

15. Berücksichtigt die Bank die Mieteinnahmen aus der Immobilie nach Fertigstellung als Teil meines Einkommens?


Nein, in Spanien berücksichtigen Banken bei der Beurteilung der Tragbarkeit einer Hypothek keine zukünftigen Mieteinnahmen. Sie verfolgen einen konservativen Ansatz („criterio de prudencia“) und berücksichtigen nur aktuelle, nachgewiesene Einnahmen, um das Risiko zu minimieren.